Berdasarkan hukum agraria di Indonesia, jual beli tanah hendaknya dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) agar dibuatkan Akta Jual Beli (AJB) oleh PPAT, sehingga dapat djadikan sebagai dasar pendaftaran peralihan hak atas tanah di BPN. Namun, pada praktiknya masih terdapat masyarakat yang melakukan jual beli tanah di bawah tangan (tidak melalui PPAT), sehingga ketika melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah dihadapkan pada masalah legalitas. Berkaitan dengan sengketa dalam Putusan Pengadilan No. 404/Pdt.G/2020/PN.Smg, maka penulis menguraiakan dua rumusan pokok permasalahan yaitu yang pertama mengenai dasar pertimbangan hakim dalam jual beli tanah di bawah tangan untuk kepentingan pendaftaran peralihan hak atas tanah di BPN, kedua mengenai akibat hukum putusan Pengadilan Semarang No. 404/Pdt.G/2020/PN.Smg terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah di BPN.
Metode penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum yuridis empiris. Penelitian hukum yuridis merupakan penelitian hukum mengenai implementasi hukum pada sengketa yang penulis angkat dan dipadukan dengan metode penelitian hukum empiris atau penelitian/pengamatan langsung di lapangan (Pengadilan Negeri Semarang) yang menitikfokuskan pada pemahaman terhadap dasar pertimbangan hakim yang digunakan dalam memutus sengketa tersebut melalui wawancara serta dokumentasi.
Hasil penelitian ini memberikan dua kesimpulan. Pertama, dasar pertimbangan hakim dalam mengadili jual beli tanah di bawah tanah terhadap putusan Pengadilan Semarang No. 404/Pdt.G/2020/PN.Smg telah sesuai dengan aspek hukum, aspek keadilan, ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata, dan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Kesimpulan kedua, akibat hukum dari putusan tersebut yang telah berkekuatan hukum tetap yaitu putusan tersebut memiliki kekuatan hukum yang mengikat bagi para pihak dan memiliki kekuatan hukum eksekutorial terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah, sehingga putusan tersebut dapat dijadikan sebagai dasar hukum atau sebagai pengganti AJB untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah di Badan Pertanahan Nasional.