Penelitian ini dilatarbelakangi oleh: pertama, akad musyarakah mutanaqisah yang belum berkembang sesuai yang ditargetkan oleh Bank Syariah. Kedua, masih ada tantangan dalam pelaksanaan musyarakah mutanaqisah, khususnya terkait kepemilikan bersama antara bank dan nasabah. Dalam praktiknya, apabila terjadi kerusakan aset bersama, maka tanggung jawab sepenuhnya berada di tangan nasabah. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis dan mengetahui akad Musyarakah Mutanaqisah dengan dua rumusan masalah, yaitu: 1) Bagaimana kesesuaian praktik akad musyarakah mutanaqisah pada pembiayaan KPR Syariah di BCA Syariah dan BTN Syariah dengan Fatwa MUI dan peraturan di Indonesia? 2) Bagaimana perbandingan akad musyarakah mutanaqisah pada pembiayaan KPR Syariah di Bank Central Asia (BCA) Syariah dan Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah? Jenis dan pendekatan penelitian ini adalah penelitian hukum normatif empiris dengan pendekatan penelitian analisis empiris. Data primer diperoleh dari wawancara serta data sekunder yang mencakup peraturan perundang-undangan, jurnal, dan dokumen lainnya. Teknik pengumpulan data meliputi wawancara, observasi, dan studi kepustakaan sedangkan teknik analisis data menggunakan metode deskriptif-komparatif. Penelitian ini menyimpulkan, pertama, praktik akad MMQ pada pembiayaan KPR Syariah di BCA Syariah dan BTN Syariah telah sesuai dengan prinsip Fatwa MUI Nomor 96/DSN-MUI/II/2017 dan UU Nomor 21 Tahun 2008 dengan mengedepankan transparansi, keadilan, serta pembagian keuntungan yang adil tanpa unsur riba dan gharar. Kedua, perbandingan akad musyarakah mutanaqisah antara BCA Syariah dan BTN Syariah yaitu BCA Syariah lebih fokus pada fleksibilitas akad dengan tenor panjang sedangkan BTN Syariah mengutamakan pembiayaan rumah ready stock non-subsidi. Hambatan di BCA Syariah meliputi fluktuasi margin, sementara BTN Syariah menghadapi kendala kesiapan rumah dari developer.